「港区マンションコラム」

①港区マンションは今売り時？2026年の相場と注意点（2026年2月11日作成）

港区マンションは今売り時？

2026年過去最高水準の相場と“静かな転換点”

2026年2月現在、港区マンション市場は歴史的高値圏にあります。

2016年に101万円／㎡だった平均単価は、2025年には209万円／㎡へ。
わずか9年で約2倍という異例の上昇です。これは東京23区内で最も高い上昇率となっています。

さらに直近3年間でも約117.0%の上昇、直近1年間では約40.5%の上昇を記録しており、港区マンションの資産価値は右肩上がりの成長を続けています。

虎ノ門や赤坂、六本木では70㎡で3億円超えも珍しくありません。

数字だけを見ると、
「まだ上がるのでは？」と思われるかもしれません。

しかし――

市場には今、“静かな変化”が起きています。

なぜ今が「売りやすい環境」なのか？

① 金利上昇という見えないブレーキ

日本銀行は政策金利の正常化を進めています。
金利が上がれば、住宅ローンの負担は増えます。

つまり、
“買える人の数”が少しずつ減る可能性がある。

高値圏で買える層がいる今は、
売主にとって有利な局面と言えます。

② 新築価格の高騰が中古を押し上げている

東京23区の新築マンション平均価格は過去最高水準。
都心6区では2億円に迫る価格帯です。

「新築は高すぎる」

そう考えた実需層・富裕層が、
都心の中古市場へ流れています。

この構造が、いまの価格を支えています。

③ ただし、在庫は増えている

港区の中古在庫数は増加傾向。
2025年春以降、成約件数は横ばい圏です。

これはどういう意味か？

“高くても売れる”時代から、
“選ばれた物件だけが売れる”時代へ移行している可能性。

価格設定と販売戦略次第で結果は大きく変わります。

港区マンション売却で失敗する人の共通点

・相場を見ずに強気価格で出す
・1社だけの査定で決める
・税金を理解せずに売る
・管理状況を確認をしない

　（※管理状況の確認:港区の分譲マンションでは、管理費・修繕積立金などの滞納状況・大規模修繕の実施履歴・管理体制・共用部の清潔感などが売却価格に影響します。売却前にマンション管理状況を確認しましょう。「港区のマンションは“管理を買え”」です！管理状況の確認は必須です。港区の分譲マンションでは、管理の質がそのまま資産価値に直結します。）

港区は高額市場だからこそ、
数百万円〜数千万円の差が出ます。

税金で損をしないために

■ 所有期間5年超なら税率約20％
■ 5年以内だと約40％
■ 居住用なら3,000万円特別控除

知らないだけで、
手残りが大きく変わります。

売却前の税務確認も必須です。

2026年下半期以降の展望

不動産マーケットの専門家は、2026年も都心エリア、特に港区・千代田区・中央区などでは需要が継続すると予測しています。

ただし、金利上昇や都心と郊外の価格二極化により、市場環境は徐々に変化する可能性があります。

今後価格が維持・上昇する可能性が高い物件

  • 駅徒歩5分以内の好立地物件

  • タワーマンションなど希少性の高い物件

  • 適切な管理がなされている物件

  • 再開発エリア周辺の物件

 

2026年は売り時なのか？

結論は、

「多くの物件にとって、売却を検討する価値が高い年」

ただし、
“誰に売るか”
“いくらで出すか”
“どう演出するか”　が重要だと思います。

2026年2月現在、港区マンション市場は過去最高水準の価格で推移しており、多くの物件にとって「売り時」と言える環境が整っています。

特に以下の条件に当てはまる方は、早めの売却検討をおすすめします。

・ 所有5年を超えている
・ 住み替えを検討している
・ 相続物件を保有している
・ 低金利環境が続く間に売却したい

港区は今、強い。
しかし市場は永遠に上がり続けるわけではありません。

2026年は、
「売る人」と「様子を見る人」で差が出始める年になる可能性があります。

いま動くべきかどうか――
まずは現在の正確な査定額と手残り額を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

港区マンションの売却戦略は、物件ごとに大きく異なります。
価格の付け方ひとつで、数百万円以上変わることも珍しくありません。

港区マンションの資産価値は、今後も一定の水準を保つと予想されますが、金利動向や市場環境の変化には注意が必要です。

売却を検討されている方は、最新の市場情報を常にチェックし、ベストなタイミングを逃さないようにしましょう。

【免責事項】
本コラムは2026年時点の市場データおよび一般的傾向に基づいた情報提供を目的としており、特定の物件の売却を推奨するものではありません。不動産取引には価格変動等のリスクが伴います。最終的なご判断は、ご自身の責任において行っていただくようお願い申し上げます。また、提示された数値データは調査時点のものであり、将来にわたって保証されるものではありません

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